近期中美貿易大戰開打，台灣廠商開始移轉位於中國的生產基地，我國政府也大力推動台商回流，不過台商回流後，人工與土地的取得是目前兩大問題。

圖1 : 全球經濟環境快速變化，傳統不動產服務已難因應新局，Protech將不動產與科技結合，打造出全新的產業型態。（source：PROPERTUY-REPORT）

人工部分隨著近年來智慧製造趨勢成形，可透過自動化機械取代一部分人力，土地問題則較大，除了廠房之外，企業總部也是目前難解的問題，台灣現在市中心的土地成本取得較高，因此規模較大的企業傾向去中心化，將總部設在偏離市中心的區域，而偏離市中心的總部，除了生活機能要完整外，也需要一定程度的智慧化設計，尤其是現在中國新建築都已有一定程度的智慧化，久居中國的台商也早已習慣智慧建築，因此回台之後，不動產業者若能提供智慧建築案件，成功拿下案件的機會將會大增。

不斷進化的Protech

智慧建築是不動產業者轉型的重點，不過對此產業來說，智慧建築只是其中一環，現在不動產領域積極導入的是不動產科技－Protech，此一名詞是由property＋technology而成，要讓不動產智慧化，智慧建築的只是其一，Protech還包括了房地產所有的相關服務。

Protech建築對產業中不同環節的從業者來說有不同定義，對建築施工者來說，新的機械就是Protech，而對房屋仲介業而言，Protech則會是網路平台，不過就整體發展軌跡來看，Protech有幾次重要的轉折。

圖2 : Protech是傳統不動產科技化轉變的一部分，不但包含了新技術的融入，同時也涉及社會心理學的變化、消費模式的轉變和城市管理執行的變革。（source：RealtyNXT）

首先是1990年代網際網路剛問世時，業者透過網路建構資訊平台，將不動產資訊搬上網路，解決了線下資訊流通有限的問題。後來行動通訊普及，Airbnb與wework陸續成立，翻轉了不動產的買賣與租賃模式，創造出龐大的共享經濟產值。

至於新一代的Protech，多數業者認為會是AI加上IoT的應用，透過AIoT串聯並分析不動產領域中的所有資訊，讓系統業者可設計並提供更多的功能，也讓使用者可以享受更貼身完整的服務。

從根本來看，Protech是傳統不動產科技化轉變的一部分，不但包含了新技術的融入，同時也涉及社會心理學的變化、消費模式的轉變和城市管理執行的變革。因此可以把Protech視為「不動產＋網際網路」「房地產＋物聯網」「房地產+AI」等概念，由此可知，Protech的發展趨勢將會越來越快、越來越廣泛。

事實上Protech現在已然崛起，在新創領域中就已產生獨角獸。美國線上房產仲介公司Compass以網路中介與租賃房屋，在2017年12月月完成了4.5億美金的風險投資，目前市場價值超過22億美元，中國的鏈家地產則是集房產交易服務、資產管理服務為一體，當地各大集團也紛紛注資。除了這兩家大型業者外，過去五年已有將近1,000家Protech新創企業拿到將近70億美元的市場資金，大量衝擊傳統的不動產產業。

智慧建築需跨界整合

近年來全球城市化速度加快，根據聯合國人口司公布全球最新都市化人口數據，估算2050年時，全球將有多達2/3人口（約50億人）居住在城市裡，在台灣未來將有近9成人住在城市地區，而城市的土地面積有限，開發空間有限，因此傳統不動產企業生存空間被進一步擠壓，開發商也會面臨大洗牌，房地產市場的開發屬性減弱，金融與資產管理將成為不動產領域的重點，因此不動產產業將產生質變，從現在已開發能力為重的型態，轉變為土地與建築物的內容經營能力培植，而其中AIoT、區塊鏈、醫療、交通乃至於金融業的智慧化都將納入Protech，而以目前發展來看，速度最快的仍是建築內部軟硬體的智慧化。

現在的智慧建築大量應用了感測、網路與AI技術，讓管理者與住戶可完整掌握建物資訊，並享受智慧化功能所提供的服務。不過就如前面提到，對不同環節的業者來說，Protech的定義不同，因此要順利打造智慧建築系統，有必要先了解智慧建築的產業供應鏈。

根據建研所資料，這條供應鏈以建設公司為起點發包給設計團隊規劃藍圖後，再交由營造團隊建構出智慧建築。其中，設計團隊包括建築師、系統整合規劃顧問、物業管理服務、結構與空調技術、水電及機電公司，營造團隊則有營造、監造、系統、建材設備等廠商，至於建築體落成後，則是平台營運、加值應用、社區大樓、室內設計等業者的服務範圍。

圖3 : Protech建築產業中不同環節的從業者來說有不同定義，對建築施工者來說，新設備就是Protech。（source：The Wall Street Journal）

@內文:由此觀之，智慧建築橫跨建築與ICT兩大領域，兩者各具不同的專業知識，在產品生命週期與商業模式上也差異甚多，突顯出「整合」上的難題。

正所謂隔行如隔山，建物的內部施工、管線配置及相關法令規範，不是一般ICT業者所能掌握的知識，在設計產品時容易面臨不符使用需求的窘況，現在市場就常出現建築公司當初在導入智慧住宅規劃時，因為在市場上找不到立即合用產品，決定自行研發的案例。

目前以建商來主導智慧建築的現象較普遍，然而ICT產業分工既細且雜，一棟智慧建築所使用的科技設備，可能得橫跨好幾家不同公司，建築業者在不了解ICT產業的情況下，難免會萌生一些不合理的期待，此時就有賴人居中協調。現在建築產業多會在建築設計師培訓是加入IT知識的學習，使其兼具建築與IT領域的專業知識，做為建商與ICT業者的溝通橋樑，降低系統整合困難度。

擴展Protech 快速反應市場需求

除了智慧建築外，仲介業者現在也積極導入Protech，台灣的永慶房屋除了在之前與中華電信ADSL合作推出「聯賣捷運系統」、於2002年成立「永慶房仲網」，開啟「用網路代替馬路」的網路看屋時代，2003年推出全球首創「影音宅速配」外，近年APP盛行的滑經濟世代，永慶房屋也開發「永慶快搜APP」等科技工具，對於未來則計畫透過AI的導入，精準掌握客戶需求，提供更快速、精準的房仲服務。

達爾文曾經說過，「能夠生存下來的物種，並不是那些最強壯的，也不是那些最聰明的，而是那些對變化作出快速反應的。」這不僅發生在生物物種，也適用於身處快速發展環境的企業，在科技與社會環境的快速進展下，傳統企業勢必不斷面臨衝擊，唯有自身不斷進化，才能維持競爭力，在變局中永續生存。