全球各大城市的不動產價格暴增。在全球最昂貴的城市倫敦，工作場所每年負擔一名員工的成本已高達 27,000 歐元，並將持續上漲。研究指出不動產是公司管理中第二大的成本項目，其中營運成本佔總持有成本的71%。面臨高昂成本的挑戰，企業紛紛限縮每名員工可以使用的空間。結果便是在開放式辦公室辦公的員工，平均擁有 11.5 平方公尺的空間，與此相比，在傳統工作場所的工作人員，則擁有 46.5 平方公尺的空間。

圖1 : 高度自動化的智慧綠建築，透過現代建築科技的協助，能夠與各種建築管理系統結合。(source:Building digitalization)

以經濟實惠的成本設計恆久長存的建物，同時提供最高水準的工作場所舒適度，這艱難的任務主要落在建築師手中。原則上，解決之道相當簡單：高度自動化的智慧綠建築，透過現代建築科技的協助，能夠與各種建築管理系統結合。除了擁有低廉的每平方公尺成本，還能兼顧更具吸引力的工作環境，讓物業經理能提供合適的工作場所，提升員工辦公效率。

智慧建築能夠同時降低營運成本，並提升員工效率，將在未來大顯身手。智慧建築科技的市場持續成長。根據國際數據資訊（IDC）的預測，全球在智慧建築科技的支出在今年將超過 170 億歐元，無疑是受到數位化趨勢的推升。

龐大契機

無論是稱作「智慧基礎建設」或是「物聯網」（IoT），這些難以計數的熱門單詞指的都是同一件事：新一代自動化建築。所有產業領域都受到此概念的影響；相反地，數位化並不會對企業帶來威脅，而是一個龐大契機。特別對大樓業主和操作員而言，數位化帶來的益處是如此龐大，以至於數位轉型將在不動產業帶起不容忽視的趨勢。數位化逐漸成為降低不動產投資組合成本的最佳手段，而不動產對許多公司而言，是第三個最具有價值的有形資產。

建築管理數位化注定成為趨勢。西門子估計，到了2030年，在物聯網中將有500億個連網裝置，令人震驚的數量。根據進一步預測，65%的西門子客戶將需要隨時存取資料；60% 的客戶希望在業務流程中能看到更高的透明度；52% 的客戶將數位化視為進行系統最佳化的方式。

圖2 : 無論是稱作「智慧基礎建設」或是「物聯網」（IoT），這些難以計數的熱門單詞指的都是同一件事：新一代自動化建築。(source:Building digitalization)

但究竟要如何運用如此龐大的資料量？以及如何串聯各種不同應用，才能以最佳方式運用此資料？

目前已可從消防和安防系統、HVAC 設備 （暖氣、空調、通風） 和控制裝置、能源效率程式，以及照明和能源系統收集資料，如今又新增了量測能源及消耗的智慧電表，而全球也已日益運用並整合此項技術。西門子深信，自未連網系統所收集的資料，如果與不同類型量表的資料和結構化的建築資料結合，將能為使用者創造極為可觀的價值。

智慧感測器、致動器（actuators）和類似裝置提供豐富的資料，而這些資料的潛能也經過完善的開發。使用大數據應用，已經可以分析這些資料，並轉化為透明資訊，可在處理後進一步產生相關的即時效能指標。

智慧運算可評估使用者行為和能源消耗中的趨勢，進行模式偵測，讓明智決策、預測型策略和持續最佳化成為可能。若與複雜的自我最佳化功能結合，便能造就中樞神經系統，進而讓建物變得「聰明」。

透明度提升價值

在為使用者創造附加價值時，透明度是極重要的元素。透明度是指所有潛在的改善措施按優先順序排列，提供給使用者概覽。此附加價值的體現在於，舉例來說，除了符合法規要求外，能透過更優異的能源效率和永續發展，降低營運成本。因此，透明度是實現最佳建築效能的先決條件。

第一步是收集並視覺化有意義的資料，以建立資訊化儀表板。主控區提供KPI指標，依據個別設備元件和整體建築管理系統的效能進行分類，包括能源消耗、一般成本、CO2排放、每平方公尺成本等 KPI 指標。透過這些指標，大樓業主能分析服務供應商的效率，即時採取各種廣泛的措施。這不僅能針對單一地點，公司所有建物皆能一次掌握。

狀況監控能偵測並預測系統錯誤，還能實行或最佳化修正及防範的措施。這能確保建物可用性不受干擾，並提供所有系統的完整概覽。

公司可測量建物的能源效率，而西門子技術人員會將此效率與其他類似系統比較，進而找出能進行改善的潛在區域。西門子甚至能夠針對特定氣候條件或緊急狀況，提供進行系統最佳化的預測模組。

建築將提升到更高的層次，新的創新科技將為工作場所的使用情況，帶來更加清晰的情報資訊。

我們正處在一個通往令人興奮的未來大門前，未來人類將能改變工作、控制環境及使用能源資源的方式。辦公室熱點圖和使用偵測，讓大樓業主擁有建物全天使用情況和使用情況季節變化等珍貴資訊。

主動出擊，積極預測

在過去，公司管理建物的方式較為被動。但透過數位化收集各種資訊，公司現在能夠主動出擊，並利用預測分析帶來的種種益處。服務就此取得全新的重要性，並從固定排程模式轉變為以狀況為基礎的服務模式。公司的最終目標，是讓建築管理系統得以自主運行。此類自主建築讓公司減少能源消耗和停機時間，並能按需求提供服務，並提供以規則為基礎的效能管理。

數位化帶來的龐大益處，已經在建築效能管理上顯露無遺，例如最重要的 CO2 排放量減少。現在，企業已減少 10 到 15% 的 CO2 排放，且達到 30% 的能源節省效率已極為常見。

西門子深信樓宇科技中的數位轉型，將帶動整個行業的模式轉變。未來將出現新的商業模式，其中軟體將扮演主要角色，而公開性和透明度將成為關鍵。以此為基礎，服務將需要因應客戶不斷變換的目標而做出調整，也將因此變得越來越重要。相形之下，封閉式的專屬系統將遭淘汰。

此次轉型將因此提升效能，帶來全新的節省成本契機，而這些豐碩成果，只有在新的數位世界中才能實現。新的商業模式已經改變諸多遊戲規則；這些新模式有可能就此顛覆市場。傳統的競爭樣貌將因此轉變為許多合作夥伴關係和聯盟形成的網絡，進而成為更加複雜的生態系統。

最主要的願景是建築能自主管理、自行偵測任何服務需求、與環境溝通，並針對使用者和需求進行調整。這個轉變帶給物業經理很多的益處：這類型的建物代表設施管理和維護的需求較少、能源消耗更低，且效能經過保證。同時，建物將為內部辦公的人員提供支援，背後原因是建築能支援工作流程最佳化，不僅提升產能也帶動創造力。

（本文作者Eike-Oliver Steffen為西門子樓宇科技事業部解決方案與維護事業主管）

**刊頭圖**（source：Simens）